La actual crisis económica-financiera, originada en gran parte por el estallido de la “burbuja inmobiliaria”, tiene como contrapartida positiva la puesta en valor de la edificación consolidada. El furor exacerbado por la producción de nuevos suelos urbanizados ha desaparecido por la quiebra del mercado originada en gran medida por una “sobresaturación” en la demanda, sin la contraprestación de equivalencia de un incremento poblacional que la satisfaga.

El cambio de ciclo económico, conjuntamente con la pérdida de valor del suelo, obliga a actuar en la formulación del planeamiento y la ordenación de los territorios de forma “racional y razonable”. Una vez “prescrito” el concepto desarrollista de los años de expansión, permite tener una “visión ponderada” del concepto de desarrollo de la ciudad, otorgando una prelación a los  tejidos urbanos existentes.

Si el análisis urbanístico de un territorio se debe hacer “de fuera a dentro”, el desarrollo de éste procederá de modo inverso “de dentro a fuera”, lo que comporta la necesaria intervención inicial sobre los núcleos urbanos, especialmente los de carácter histórico.

Siendo los núcleos históricos de las poblaciones, la matriz del desarrollo de una población, debiera ser el nuevo motor de su desarrollo armonizado.  Su revitalización resulta imprescindible, eliminando de esta forma la “mácula” que habitualmente supone la condición habitual de ser el espacio más degradado de la población, y donde los propietarios de las edificaciones pertenecen generalmente a las clases sociales más desfavorecidas.

Las actuaciones sobre estos espacios, resulta por ello de una gran complejidad, lo que se agrava en el momento presente a consecuencia de un contexto desfavorable tanto para la financiación pública como privada, la práctica inexistencia  del “crédito”, así como por el empobrecimiento de muchas familias a consecuencia de los altos niveles de desempleo y la inestabilidad del mantenimiento de este.

No obstante, y a pesar de los múltiples impedimentos que la situación actual comporta, se trata de intervenir mediante soluciones originales y económicas que fomenten la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción hacia un modelo sostenible e integrador, tanto ambiental, como social y económico, hasta alcanzar una condición de “insenescencia” para estos espacios urbanos.

La reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, propone se apliquen todos los esfuerzos para la estabilización del sector inmobiliario en actuaciones de rehabilitación, de regeneración y renovación urbanas. El enorme potencial de viviendas vacías o que requieren una rehabilitación integral que conforma la mayoría de las edificaciones de los cascos históricos, constituyen el sustrato básico para este tipo de actuaciones.

Se da la paradoja que la legislación urbanística exige el deber de los propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación, pero poco o nada se hace para favorecer e incentivar este tipo de actuaciones por parte de la administración, debiendo ser los Ayuntamientos los primeros impulsores que incentiven estas actuaciones, a fin de no verse inmersos en tener que soportar el exceso que suponga el “deber normal de conservación”.

 La antigüedad de las edificaciones existentes, la tipología propia de los cascos antiguos, la morfología de las parcelas donde se enclavan, las restricciones impuestas por las normas urbanísticas, y en especial las que se derivan de la condición de su inclusión en el “catálogo de bienes y espacios protegidos”, comportan una complejidad espasmódica que dificultan extraordinariamente la revitalización de estos espacios urbanos.

Mientras otras zonas de las poblaciones, como es el caso de los “ensanches”, han evolucionado hacia una renovación  progresiva de sus edificaciones, los cascos antiguos siguen anclados en su pasado, manteniendo edificaciones de edad superior al siglo, carentes de las condiciones de habitabilidad mínimas exigibles actualmente; siendo por su baja calidad un verdadero foco emisor de gases de efecto invernadero con las consecuencias negativas que ello comporta para el planeta.

 

Se trata pues de encontrar los resortes que impulsen la revitalización de los cascos históricos, fomentando la rehabilitación de las edificaciones, la regeneración de su entorno y para aquellas edificaciones  donde la rehabilitación no resulte viable, su renovación.

Estas actuaciones conducirán a la recuperación económica de la población, generando sinergias que impulsen el crecimiento urbanístico, y a partir de él fomenten la  reconversión de otros sectores, como por ejemplo “el turismo”.

Para ello se deben imponer unos objetivos de calidad de mejora de las edificaciones, preferentemente en lo relativo a la  eficiencia energética; lo que conjuntamente con mejora del paisaje, originen unas plusvalías sobre el patrimonio construido actualmente en absoluta decadencia, lo que lógicamente actuará como incentivo a la recuperación económica y contribuirá activamente a la sostenibilidad ambiental, a la cohesión social y a la mejora de la calidad de vida de todos los ciudadanos, tanto en las viviendas y en los edificios, como en los espacios urbanos

Las actuaciones a emprender, deberán tener un carácter integrado, de manera que se articulen medidas sociales, ambientales y económicas, para lograr, mediante una estrategia unitaria, la consecución de la revitalización tanto de los cascos antiguos como del conjunto de la población.

A los efectos de actuar sobre estos espacios de forma operativa y sistemática, “estudio MG arquitectura y urbanismo” conjuntamente con “OBIO” dirigida por el arquitecto Juan Manuel SANCHEZ GUTIÉRREZ, han creado una metodología dirigida a la obtención de los objetivos de revitalización y reactivación de estos espacios.

 

 

Fdo: Juan Carlos MAJÁN GÓMEZ, arquitecto urbanista